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房屋二胎貸款首頁 > 貸款 > 房屋二胎貸款 辦理房貸有哪些費用 0966189846 林代書
顧名思義汽車借款就是以汽車作為擔保品向債權人借款抵押，而汽車貸款原車可用，即車輛在作為汽車借款抵押借款之後，依然可以讓債務人使用，增加其汽車借款之方便性。

二胎房貸特色
•有房屋者不需犧牲優惠利率(可為您增加約原貸款一半的資金，例如：原來一胎貸200萬元，可再次借貸到最高約100萬元資金)
二胎房貸條件
•年滿26至57歲之國民皆可申請
二胎房貸額度
•規劃額度最高依銀行審核房屋條件而定
二胎房貸期限
•還款期限7年
二胎房貸利率
•7.99%起
還款方式
•本利攤循環型
二胎房貸限制
•3年內有拒絕往來記錄
•3個月內貸款或信用卡延滯30天以上，或未繳信用卡最低應繳金額
•半年內有信用卡強停 (若已清償則滿6個月可辦理)
•半年內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄
•曾做保人，借款有呆帳情況未逾5年者
檢附文件
•身份證正反面影本
•收入證明、在職證明
•戶籍謄本影本
•土地建物謄本
•房貸最近一年繳款明細 0966189846 林代書

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Call me Vivi

房市一路下修，民眾擔心到底何時才會落底，日前才表示北部房價還要下修2成的政大教授張金鶚，再擴大下修幅度，預估北部房價跌幅，可能要擴大到3成8才是合理進場時機，今年要購屋的民眾不妨以租代買，出手可能要等到明年了。

　　大馬路上，建案推案到處看得到，房價上揚到去年5月反轉下修，下半年又遇上不景氣效應加劇，若想買房，專家說再等一等，因為房價還會再跌。張金鶚表示，跌2成7到3成8。

　　北部最高跌幅近4成，至於南部，因為原本就沒什麼漲，所以降價空間有限，但這麼等，到底何時才是進場的好時機？張金鶚指出，「還不到低點，至少還要1、2年，建議以租為買。」

　　如果真的想買房，另一位房市專家田大權則提供小撇步，他表示，「先找銀行談貸款，以貸多少為底來議價。」只不過低迷景氣打亂房市，專家認為，現在房價是亂中之亂，但趁農曆年理性看房、多選擇，或許也能從亂中撿便宜。



張金鶚指房價會再跌　低點還要1、2年宜以租代買 0966189846 林代書

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大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法
內政部91年8月8日台內地字第0910071523號令訂定
內政部98年6月30日台內地字第0980125283號令修正發布第 9、10、11、12、20條條文；增訂第 6-1 條條文；刪除第 8、18 條條文
第 一 條　　本辦法依臺灣地區與大陸地區人民關係條例（以下簡稱本條例）第六十九條第二項規定訂定之。
第 二 條 大陸地區人民、法人、團體或其他機構，或其於第三地區投資之公司（以下簡稱陸資公司）申請在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權，有下列情形之一者，應不予許可：
一、 依土地法第十七條第一項各款所定之土地。
二、 依國家安全法及其施行細則所劃定公告一定範圍之 土地。
三、 依要塞堡壘地帶法所劃定公告一定範圍之土地。
四、 各港口地帶，由港口主管機關會同國防部及所在地地方政府所劃定一定範圍之土地。
五、 其他經中央目的事業主管機關劃定應予禁止取得之土地。
第 三 條 大陸地區人民、法人、團體或其他機構，或陸資公司申請在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權，有下列情形之一者，得不予許可：
一、 影響國家重大建設者。
二、 涉及土地壟斷投機或炒作者。
三、 影響國土整體發展者。
四、 其他經中央目的事業主管機關認為足以危害國家安全或社會安定之虞者。
第 四 條 符合下列情形之一者，得為不動產登記之權利主體：
一、 大陸地區人民。
二、 經依本條例許可之大陸地區法人、團體或其他機構。
三、 經依公司法認許之陸資公司。
第 五 條 依本辦法所檢附大陸地區製作之文書，應先經由行政院設立或指定之機構或委託之民間團體予以驗證。
第 六 條 大陸地區人民取得、設定或移轉不動產物權，應填具申請書，並檢附下列文件，向該管直轄巿或縣（巿）政府申請審核：
一、 申請人身分證明文件。
二、 依前條規定經驗證之證明文件。
三、 其他經內政部規定應提出之文件。
直轄巿或縣（巿）政府為前項之審核通過後，應併同取得、設定或移轉不動產權利案件簡報表，報請內政部許可。
第六條之一 大陸地區人民取得供住宅用不動產所有權，於登記完畢後滿三年，始得移轉。但因繼承、強制執行、徵收或法院之判決而移轉者，不在此限。
第 七 條　　大陸地區法人、團體或其他機構，或陸資公司，為供下列業務需要，得取得、設定或移轉不動產物權：
一、 業務人員居住之住宅。
二、 從事工商業務經營之廠房、營業處所或辦公場所。
三、 其他因業務需要之處所。
依前項所定業務需要申請取得、設定或移轉不動產物權者，應填具申請書，並檢附下列文件，向該管直轄巿或縣（巿）政府申請審核：
一、 第四條第二款或第三款規定之資格證明文件。
二、 依第五條規定經驗證之證明文件。
三、 其他經內政部規定應提出之文件。
直轄巿或縣（巿）政府為前項之審核通過後，應併同取得、設定或移轉不動產權利案件簡報表，報請內政部許可。
第八條 （刪除）
第九條 大陸地區法人、團體或其他機構，或陸資公司，從事有助於臺灣地區整體經濟或農牧經營之投資，經中央目的事業主管機關同意後，得申請取得、設定或移轉不動產物權。
依前項規定申請取得、設定或移轉不動產物權者，應填具申請書，並檢附下列文件，向該管直轄巿或縣（巿）政府申請審核：
一、第四條第二款或第三款規定之資格證明文件。
二、依第五條規定經驗證之證明文件。
三、中央目的事業主管機關同意之文件。
四、其他經內政部規定應提出之文件。
直轄巿或縣（巿）政府為前項之審核通過後，應併同取得、設定及移轉權利案件簡報表，報請內政部許可。
第一項所稱整體經濟之投資，指下列各款投資：
一、觀光旅館、觀光遊樂設施及體育場館之開發或經營。
二、住宅及大樓之開發或經營。
三、工業廠房之開發或經營。
四、工業區及工商綜合區之開發或經營。
五、其他經中央目的事業主管機關公告投資項目之開發或經營。
第一項所稱農牧經營之投資，指符合行政院農業委員會公告之農業技術密集與資本密集類目及標準之投資。
第十條 依前條第一項規定申請中央目的事業主管機關同意時，其投資計畫涉及二以上中央目的事業主管機關者，申請人應依其投資事業之主要計畫案，向該管中央目的事業主管機關申請﹔該管中央目的事業主管機關無法判定者，由行政院指定之。
第十一條 中央目的事業主管機關得視發展現況及產業需求，訂定各類用地總量管制基準，作為准駁之依據，並於核准後列冊管理。
第十二條 中央目的事業主管機關同意第九條第一項規定之申請案後，應函復申請人，並函知土地所在地之直轄市或縣 (市) 政府；未經核准者，應敘明理由函復申請人。
前項同意函之內容，應敘明下列事項：
一、申請案件經同意後，應依第九條第二項規定之程序辦理。
二、申請取得之土地，其使用涉及環境影響評估、水土保持、土地使用分區與用地變更及土地開發者，仍應依相關法令規定及程序辦理。
第十三條　　依第六條、第七條或第九條規定取得、設定或移轉之不動產物權，內政部及直轄巿或縣（巿）政府，應列冊管理。
第十四條 內政部為第六條、第七條或第九條規定之許可時，必要時得邀集有關機關審查之。
內政部為第六條或第七條規定之許可時，得訂定一定金額、一定面積及總量管制，作為准駁之依據。
第十五條 依第六條、第七條或第九條規定取得、設定或移轉不動產物權，應由申請人檢附內政部許可文件及土地登記規則第三十四條規定之文件，向不動產所在地之地政機關辦理登記。
地政機關於登記完畢後，應將登記結果，副知內政部及不動產所在地直轄市或縣（市）政府；第九條所定案件登記結果，並應副知中央目的事業主管機關。
第十六條 大陸地區法人、團體或其他機構，或陸資公司依第九條規定取得或設定不動產物權，應依核定之投資計畫期限及用途使用；其因故未能依核定期限使用者，應敘明原因，向中央目的事業主管機關申請同意展期。
中央目的事業主管機關，應定期稽查其取得、設定不動產物權後之使用情形，並依下列方式處理：
一、 未依核定期限使用者，應通知內政部廢止其許可，並由內政部通知直轄市、縣（市）政府限期令其於二年內出售。
二、 與核准計畫用途使用情形不符之情事者，應予制止，通知內政部廢止其許可，並由內政部通知直轄市或縣（市）政府限期令其於一年內出售。
三、有違反土地使用分區管制相關法令規定之使用者，應予制止，通知內政部廢止其許可，並由內政部通知直轄市、縣（市）政府限期令其於六個月內出售
第十七條 屆期未依前條第二項規定出售之不動產物權，由土地所在地之直轄市或縣(市)政府逕為標售，所得價款發還原權利人；其土地上有改良物者，得併同標售。
前項標售之處理程序、價款計算、異議處理及其他應遵行事項，準用依土地法第二十條第四項所定之標售辦法辦理。
第十八條 （刪除）
第十九條 本辦法所定申請書、表格式，由內政部定之。
第二十條 本辦法自發布日施行。
本辦法修正條文施行日期，由內政部定之。
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整合負債首頁 > 貸款 > 整合負債 什麼叫整合負債 0966189846 台北林代書
就是將你名下所有的信用卡、現金卡、信貸、車貸等多家銀行的高利率負債整合為1-2家銀行的低利貸款。可以省去多家繳款的麻煩，也省下一些利息錢，其實就是通過辦理低利貸款來還清高利率的循環信用負債。
整合負債最常見的方式是以個人信用貸款整合，申請信貸需債務人信用正常（僅輕微遲繳可視情況），核貸時間較長。換句話說，信用有瑕疵的人，過件率會大大降低，等待核貸的時間令人心煩。此外，信貸利率依各銀行而不同，即便利率很低，也可能要多付銀行代償費、開辦費、帳戶管理費、信用保險費等，這些零零總總的額外費用加起來也不便宜。而且，整合後的債務是按期攤還全部債務，若當期無法繳款，因為遲繳金變多，累積的利息會變相增加個人負債。可見，整合負債的優缺點恰好是一體兩面。因此，負債如何「整合」就非常重要了。
建議有意整合負債的人，事前最好多家銀行詢價比較，看看哪一家銀行提供的利率、費用、繳款年限與額度等條件最適合。有時候銀行會端出「牛肉」套餐優惠特定族群，債務人可向銀行爭取最優惠條件的方案。此外，特別注意限制條件與自己的還款能力。就前者來說，因為銀行接收了債務人全部的債務，為了降低風險，通常會要求保人或不動產設定抵押，債務人要記得考慮這些限制條件；就後者而言，債務人要確認自身可負擔的繳款金額，確保往後能按時繳款，這樣整合負債才有意義。
最後，別忘了整合負債的初衷：清償債務。有些人整合債務後，短期間雖解決債務困窘問題，卻沒有長期持續還款，結果功虧一簣，還增加更多負債，相當划不來。建議有意整合負債的人，可先透過各家免費專業諮詢，先徹底了解個人的狀況，三思後再行動。有時候事情就是這樣，急於一時容易跌倒，倒不如慢慢來，比較快。
適合申請人群
通常是以個人信用貸款的方式，核貸時間較長，但條件也比信用卡與現金卡嚴格，若以前有過遲繳和違約等信用瑕疵的人，申請通過的機率不大。廣告上強調超低整合負債利率的貸款的確很誘人，但往往低利率的有效時間只有半年或1年左右，從第2年開始利息鐵定開始向上攀高，一般多在12%以上所以省息效果需要評估。
整合負債特色
•整合多筆帳款(現金卡、信用卡債、信用貸款、二胎房貸等)
•超低利率1.88%起(優惠前2個月),輕鬆解決你的負債
•可免保人、免信保、免提前清償違約金
•最高規劃額度200萬
貸款申請條件
•年滿20-57歲信用正常之國民
•具正職工作滿3個月有固定收入者
•開業滿6個月之自營商及企業負責人
•銀行拒絕或信用有小瑕疵等可視條件或加保人辦理
貸款額度
•最高規劃額度200萬,依銀行審核個人信用條件而定
年利率
•年利率 1.88％起
貸款期限
•本利攤還1~7年
貸款限制
•3年內有拒絕往來記錄
•3個月內貸款或信用卡延滯30天以上，或未繳信用卡最低應繳金額
•半年內有信用卡強停 (若已清償則滿6個月可辦理)
•半年內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄
•曾做保人，借款有呆帳情況未逾5年者
檢附文件
•身份證影本
•勞保卡影本或在職證明
•收入證明(薪轉存摺或扣繳憑單)
•已婚者加附配偶身分證影本，戶口名簿影本或戶籍謄本影本
•欲代償他行之信用貸款、信用卡、現金卡繳息記錄 0966189846 台北林代書
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共有土地分割
壹、 共有土地分割意義及方法
一、 共有物所有權分割意義
　　共有物所有權分割，指共有人為便於處分使用收益其應有部分，經全體共有人協議同意；或不能協議時請求法院判決分割確定；或調解分割確定，將共有物所有權分割，按共有人中各人之應有部分，登記為單獨所有，或同時另成立新的共有關係，變更原共有形態。共有物所有權之分割以消滅共有關係為目的，其係權利分割。
　　共有物之原物分配，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分相互移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割，分得價值較高之共有人應對於分得價值較低之共有人為價值減少部分之補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨。

二、 共有物所有權分割之方法
(一)、協議分割
１. 民法第824條第1項：共有物之分割，依共有人協議方法行之。
２. 內政部92/07/15內授中辦地字第0920010381號函、財政部92/08/21台財稅字第0920044663號函有關登記機關受理共有物分割登記案件之審查原則：
(1) 共有人持憑「共有土地建築改良物所有權分割契約書」申請共有物分割登記時，其共有土地建築改良物所有權分割契約書應由全體共有人協議。
(2) 共有人不完全相同之數宗共有土地，如經全體共有人協議亦得辦理共有土地分割，惟其協議分割後之土地僅得分配予該宗土地之原共有人或共有人之一。
3. 共有土地分割應得全體共有人同意原則
(1) 數宗土地之共有人，因協議分割，約定互易其各宗土地之應有部分，使雙方各取得某一筆土地之全部所有權，為含有所有權應有部分互易之行為。然本質上仍屬協議分割，並非單純的互易，非經共有人全體同意不得成立。如有一共有人不同意，雙方即無由取得某一筆之全部所有權，其協議分割之目的，即不能達成。(最高法院71年台上字第3541號)



(2) 土地法第34條之1第1項所稱之處分，不包括分割行為在內，不得以共有人之應有部分或共有人之應有部分合併已逾三分之二，即可不經他共有人全體之同意，而任意處分共有物(最高法院74台上2561號判例)；土地法第34條之1執行要點第3點亦規定：本法第1項所稱處分，指法律上及事實上之處分，不包括贈與等無償之處分、信託行為及共有物分割。
(3) 所謂合併分割須經全體共有人同意，乃指數筆不同地號之土地，其共有人係非以成立一共有關係之意思而共有之情況而言，倘共有人係以成立一共有關係之意思而共有數筆土地時，自無經全體共有人同意之必要。(最高法院87年台上字第3013號判例)
4. 區分所有建物共有土地分割
(1) 內政部87/02/09台(87)內地字第8780559號函有關單位協商獲致結論： 依公寓大廈管理條例第4條第2項規定，區分所有建物不得與其所有屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。故區分所有建物作為共有物分割標的之一時，區分所有建物所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分，應併為區分所有建物，成為共有物分割之標的。

(2) 土地登記規則第96條規定： 數人共有一區分所有建物，部分共有人依土地法第34條之1規定就區分所有建物連同其基地所有權或地上權應有部分為處分、變更或設定負擔時，其基地共有人，指該區分所有建物之全體共有人；其基地應有部分，指該區分所有建物之全體共有人所持有之基地應有部分。
(二)、判決分割
民法824條第2項：分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為下列之分配：
1.以原物分配於各共有人。
2.變賣共有物，以價金分配於各共有人。
分割共有物之訴為形成之訴，其訴訟標的之形成權，須以法院之判決直接發生變更或消滅當事人間之權利義務關係。
(三)、調解分割
土地法第34條之1第6項規定，依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣(市)地政機關調處。
分割共有物之訴為形成之訴，以法院之判決直接發生變更或消滅當事人間之權利義務關係，然分割共有物之訴所成立訴訟上和解，係基於當事人之協議解決其分割方法，僅生協議分割效力，不生形成判決效力，無從單獨依和解筆錄消滅共有權及取得所有權。(最高法院43年台上字第1016號、內政部81/12/23台內地字第8116509號函)

貳、 共有土地分割沿革
一、 共有土地分割登記
(一)、 最高法院59年台上字第4052號判例：共有關係分別存在於每筆土地之上，除經全體共有人同意，法院為分割時，尚不能任意將其中某地號全部分予某甲或某乙。

(二)、 台灣高等法院暨所屬法院64年度法律座談會民事類第15號決議：不問共有物等則及共有人持分是否相等，如各共有物連接在一處時，均可合併分割；不在一處時，則不能合併分割。
(三)、 內政部70/06/26台內地字第23669號函示，數筆土地，其共有人人數不一，得僅就相同共有人之應有部分，協議辦理分割。

(四)、 內政部77/01/08台內地字第557637號函示，不屬同一登記機關管轄之數宗土地或建物，辦理共有物分割登記應向土地所在地之登記機關申請登記。
(五)、 內政部82/09/29台內地字第8284085號函：共有人持憑分割契約書申請共有物分割登記時，其契約內容應符合下列情形：

1. 分割契約書應由全體共有人協議訂立。
2. 如係數筆共有土地併同協議分割共有物者，各筆土地之共有人均應相同。
3. 共有土地分割後應合於下列情形之一：
(1) 原共有人個別取得單獨所有。


(2) 由原部分共有人取得單獨所有，並同時另成立新的共有關係(含共有人數不變而取得單獨所有之原共有人之應有持分減少者)。
(3) 成立新共有關係且各筆土地共有人數較原共有人數減少。
(六)、 最高行政法院88年判字第4123號：數筆共有土地各筆土地之共有人雖非完全相同，惟各筆土地全體共有人就共有土地協議合併分割，法既無禁止明文，限以數筆共有土地各筆土地之共有人均應相同，始得辦理分割登記，與協議分割性質有違，命令禁止共有人就共有物之協議分割處分，自非適法。


(七)、 內政部90/09/14台內中地字第9083411號令修正土地登記規則(同年11月1日施行)，增訂第106條規定：共有人均相同之數宗共有土地併同辦理共有物分割者，不以同一地段、同一登記機關為限。
(八)、 內政部91/05/20台內地字第0910006992號函示，共有物之協議分割，係共有人本於共有權而處分，其分割方法如何，法無禁止明文，共有人間應得自由協議決定，從而停止適用內政部82/09/29台內地字第8284085號函示，登記機關受理共有人持憑分割契約書申請共有物分割登記之審認標準。
(九)、 內政部92/07/15內授中辦地字第0920010381號函、財政部92/08/21台財稅字第0920044663號函有關登記機關受理共有物分割登記案件之審查原則：
1. 共有人持憑「共有土地建築改良物所有權分割契約書」申請共有物分割登記時，其共有土地建築改良物所有權分割契約書應由全體共有人協議。


2. 共有人不完全相同之數宗共有土地，如經全體共有人協議亦得辦理共有土地分割，惟其協議分割後之土地僅得分配予該宗土地之原共有人或共有人之一。
(十)、 內政部92/07/29內授中辦地字第0920083817號令修正土地登記規則第106條規定(同年9月1日施行)：數宗共有土地併同辦理共有物分割者，不以同一地段、同一登記機關為限。
二、 共有土地分割徵免土地增值稅
(一)、 持分共有多筆土地辦理共有物分割
1. 共有土地分割，不論係法院判決分割、和解或當事人自行協議申請分割，其土地增值稅之核課，應依下列規定辦理：數人共有一筆土地，其照原有持分比例計算所得之價值分割者，依土地稅法施行細則第42條第2項規定，不課徵土地增值稅。惟分割後取得之土地，如與原持分比例所算得之價值不等，其屬有補償者，應向取得土地價值減少者，就其減少價值部分課徵土地增值稅。如屬無補償者，應向取得土地價值增多者，就其增加價值部分課徵土地增值稅，現行遺產稅及贈與稅法第7條及土地稅法第5條均有明文規定。(財政部71/03/18台財稅第31861號函)
2. 共有土地分割核課土地增值稅之處理：數人共有多筆土地經共有人協議或法院判決分割，由各共有人各取得其中一筆或數筆者，如分割後各人所取得土地之公告現值與分割前不同，土地價值減少部分，應依土地稅法施行細則第42條規定核課土地增值稅。至分割步驟，如經全體共有人協議，得一次辦理分割登記，無須分別訂立分割契約書並提出申請。(財政部74/03/25台財稅第13549號函)


3. 不相鄰共有土地分割，以價值減少者取得之土地坐落為準，向當地稅捐機關申報土地移轉現值。(財政部80/06/14台財稅800205001號函准內政部80/05/28台(80)內地字第932018號函)



4. 分割取得土地價值減少在公告現值一平方公尺單價以下者免申報移轉現值。共有土地分割，共有人所取得之土地，其價值減少數額在分割後公告土地現值一平方公尺單價以下者，准免由當事人提出共有物分割現值申報。(財政部81/07/06台財稅第810238739號函)
5. 共有土地分割土地增值稅之計算，原依財政部與內政部解釋函令，可任由各合併土地所有權人選擇按面積或公告現值為標準，核算分割共有持分之比例(71年3月現代地政月刊)，惟任由土地所有權人選擇按公告現值或土地面積為標準，核計共有持分比例，有欠妥適，是現行規範土地價值之計算，統一以共有土地分割時之公告土地現值為準。其計算方式如下：

(1) 各共有人分割後較分割前總現值增減額
各該共有人分割後較分割前總現值增減額，為分割後各該共有人取得總現值扣除分割前各該共有人取得總現值之差額。
(2) 分割後價值減少者其原地價總額
共有土地分割後，各人所取得土地價值較其分割前應有部分之價值減少者，其按物價指數調整後原地價總額，為各該價值減少者分割前持有各宗土地按物價指數調整後原地價總額，乘以各該價值減少者分割後取得土地價值減少數額占各該價值減少者分割前持有各宗土地現值總額之比例。
(3) 土地漲價總數額
土地漲價總數額，應以各該共有人取得土地價值減少數額，扣除各該共有人現值減少部分按物價指數調整後之原地價及改良土地費用。其中改良土地費用包括已繳納之工程受益費、重劃費用、土地改良費，及捐贈時捐贈土地之公告現值，如有二種以上之費用時應合併計算，並以申報時之公告土地現值比例計算。
(4) 分割後取得各宗土地再移轉時之原地價
共有土地分割後各土地所有權人取得之土地，於再次移轉時，各宗土地取得單價，依平均地權條例施行細則第23條規定，以地政機關分算之地價為準。

參、 共有物分割法令規定
一、 共有人均相同之數宗土地辦理共有物分割

(一)、 內政部82/09/29台內地字第8284085號函：共有人持憑分割契約書申請共有物分割登記時，如係數筆共有土地併同協議分割共有物者，各筆土地之「共有人均應相同」。

(二)、 內政部90年09月14日修正土地登記規則，增訂第106條規定(同年11月1日施行)：「共有人均相同」之數宗共有土地併同辦理共有物分割者，不以同一地段、同一登記機關為限。
二、
共有人不完全相同之數宗土地辦理共有物分割

(一)、 內政部91/05/20台內地字第0910006992號函示：共有物之協議分割，係共有人本於共有權而處分，其分割方法如何，法無禁止明文，共有人間應得自由協議決定，從而停止適用內政部82/09/29台內地字第8284085號函示：共有人持憑分割契約書申請共有物分割登記時，如係數筆共有土地併同協議分割共有物者，各筆土地之「共有人均應相同」。


(二)、 內政部92/07/15內授中辦地字第0920044663號函：共有人
持憑分割契約書申請共有物分割登記時，「共有人不完全相同」之數宗共有土地，如經全體共有人協議亦得辦理共有土地分割，惟其協議分割後之土地僅得分配予該宗土地之原共有人或共有人之一。
(三)、 內政部92年7月29日修正土地土地登記規則第106條規定(同年9月1日施行)：數宗共有土地併同辦理共有物分割者，不以同一地段、同一登記機關為限。

肆、 登記機關受理共有物分割登記案件之審查原則
內政部92年7月14日內授中辦地字第0920082756號令
一、 有關共有人不完全相同之數宗共有土地，併同協議共有物分割，登記機關審查範圍為何，前經本部91年5月20日台內地字第0910006992號令示在案，惟執行以來尚有部分登記機關審查標準不一，本部為齊一登記機關受理協議分割共有物申請登記案件審查標準，經於本（92）年5月21日邀請司法院民事廳（請假）、法務部（請假）、各直轄市政府地政處、部分縣（市）政府、地政事務所及中華民國地政士公會全國聯合會等單位召開「研商協議分割共有土地申請登記案件之審查原則」會議，獲致結論如次：
(一)、 共有人持憑「共有土地、建築改良物所有權分割契約書」申請共有物分割登記時，其共有土地、建築改良物所有權分割契約書應由全體共有人協議。
(二)、 共有人不完全相同之數宗共有土地，如經共有人全體協議亦得辦理共有物分割，惟其協議分割後之土地，僅得分配予該宗土地之原共有人或原共有人之一。
(三)、 有關坐落台中縣太平市太平段一○一之一一八地號等土地申辦共有物分割案件，因協議分割後之土地，並非分配予原共有人或原共有人之一，不符民法「原物分配」之規定，其性質係屬「交換」，故不得以共有物分割申請辦理登記。
二、 上開會議結論經分別轉准司法院秘書長92年6月20日（92）秘台廳民二字第14968號函復略以：「按共有物之協議分割係共有人本於共有權所為之處分行為，其分割方法如何，民法並無規定，以原物分配、價金分配與價格補償交互運用，共有人間得自由協議決定，惟如採原物分配，該土地僅得分配原共有人或原共有人之一，且其協議內非法規禁止或有無效之情形，登記機關應准其辦理分割登記。又共有人協議分割後之土地，如未分配予該宗土地之原共有人或原共有人之一，固不符原物分配方法，非屬民法協議分割之範疇，惟基於契約自由原則，並不影響共有人間協議之效力。」；法務部92年6月24日法律字第0920024636號函復：「按我國民法關於分割共有物之效力，係採移轉主義，即各共有人因分割而成為單獨所有人，係由於彼此相互移轉，讓與部分權利所致，故民法第八百二十五條規定：『各共有人，對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任。』據此，二宗以上土地之共有人倘不相同，自無從於分割後取得非共有土地相互之移轉權利，且既非『原物分配』，自亦無從對移轉部分負擔保責任（參照：最高法院77年台上字第2061號民事判決。）。從而，共有人不完全相同之數宗共有土地，倘共有人欲以協議分割之方式分配土地，因共有人既不完全相同，於他宗土地無所有權之人，自無法與他人彼此相互移轉、讓與部分所有權，不符『原物分配』，非屬民法物權編所稱之『協議分割』，其性質似屬民法債編所稱之『互易』，應準用買賣之規定（民法第三百九十八條規定參照）。」在案。
三、 有關登記機關受理共有物分割登記案件之審查原則，請轉知所屬登記機關依本部上開會議結論（一）（二）辦理。

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土地法第三十四條之一執行要點

土地法 公同共有人得主張優先購買權函釋

第三十四條之一
共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或
典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有
部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有
人；其不能以書面通知者，應公告之。
第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為
權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而
取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。
共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
前四項規定，於公同共有準用之。
依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何
共有人得申請該管直轄市、縣 (市) 地政機關調處。不服調處者，應於接
到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結
果辦理之。
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土地法第三十四條之一執行要點

　

中華民國94年3月29日內授中辦地字第0940724069號令修正第3點

中華民國95年3月29日內授中辦地字第0950724994號令修正第6點

◆ 第 1 點

依土地法第三十四條之一（以下簡稱本法條）規定，部分共有人就共有土地或建築改良物（以下簡稱建物）為處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應就共有物之全部為之。

◆ 第 2 點

共有物之應有部分為公同共有者，該應有部分之處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，得依本法條規定辦理。

◆ 第 3 點

本法條第一項所稱處分，指法律上及事實上之處分。但不包括贈與等無償之處分、信託行為及共有物分割。

◆ 第 4 點

共有土地或建物為公私共有者，有本法條之適用。

私有部分共有人就公私共有土地全部為處分時，如已符合本法條各項規定，其申請所有權變更登記，應予受理。但公有土地為直轄市或縣（市）有時，各該土地之管理機關於接獲共有人之通知後，以其處分係依據法律之規定，應即報請該管區內民意機關備查。

◆ 第 5 點

共有土地或建物標示之分割及合併，有本法條之適用。

二宗以上所有權人不相同之共有土地或建物，依本法條規定申請合併，應由各宗土地或建物之共有人分別依本法條規定辦理。

◆ 第 6 點

刪除 (附錄︰修正規定暨相關事宜。)

◆ 第 7 點

本法條第一項所稱「共有人過半數及其應有部分合計過半數」，係指共有人數及應有部分合計均超過半數而言；「應有部分合計逾三分之二」，係指應有部分逾三分之二者，共有人數可以不計而言。關於共有人數及應有部分之計算，以土地登記簿上登記之共有人數及應有部分為準。但共有人死亡者，以其繼承人數及繼承人應繼分計入計算。

◆ 第 8 點

本法條第二項「事先」、「書面通知」或「公告」之方式及內容，依下列之規定：

（一）部分共有人依本法條規定為處分、變更或設定負擔行為之前，應先行通知他共有人。

（二）書面通知應視實際情形，以一般之通知書或郵局存證信函為之。

（三）公告代替通知他共有人者，應以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限。

（四）公告可直接以布告方式，由村里長簽證後，公告於土地或建物所在地之村、里辦公處，或以登報方式公告之。

（五）通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人及通知人之姓名住址及其他事項。

（六）他共有人已死亡者，應以其繼承人為通知或公告之對象。

（七）委託他人代為事先通知，其委託行為無須特別授權。

◆ 第 9 點

依本法條規定處分、變更或設定負擔，於申請權利變更登記時，應依下列規定辦理：

（一）本法條第一項共有人會同權利人申請權利變更登記時，登記申請書及契約書內，應列明全體共有人，並於登記申請書備註欄記明「依土地法第三十四條之一第一項至第三項規定辦理，如有不實，義務人願負法律責任。」，登記機關無須審查其通知或公告之文件。至未能會同申請之他共有人，無須於契約書及申請書上簽名，亦無須本人親自到場核對身分。如因而取得不動產物權者，本法條第一項之部分共有人應代他共有人申請登記。

（二）涉及對價或補償者，應提出他共有人已領受之證明或已依法提存之證明文件，並於申請書備註欄記明「受領之對價或補償數額如有錯誤，由義務人自行負責。」。已領受對價補償之他共有人，除符合土地登記規則第四十一條第二款、第五款至第八款及第十款規定之情形者外，應親自到場，並依同規則第四十條規定程序辦理。無對價或補償者，應於契約書記明事由，並記明「如有不實，共有人願負法律責任」後免於提出證明。至對價或補償之多寡，非登記機關之審查範圍。

（三）依本法條規定處分全部共有土地，如處分後共有權利已不存在，而他共有人已死亡有繼承人或死亡絕嗣者，部分共有人得直接申辦所有權移轉登記，免辦繼承或遺產管理人登記。

（四）依本法條第三項規定提出他共有人應得之對價或補償已為其繼承人受領之證明時，應檢附土地登記規則第一百十九條規定之文件。

（五）依本法條第一項或第六項規定得由部分共有人或同意調處之共有人申報土地移轉現值，但申報人應繳清該土地應納之土地增值稅及有關稅費後，始得申辦土地權利變更登記。

（六）申請合併之共有土地地價不一者，合併後各共有人之權利範圍，應以合併前各共有人所有土地之地價與各宗土地總地價之和之比計算，並不得影響原設定之他項權利。

◆ 第 10 點

依本法條第三項規定辦理提存之方式如下：

（一）應以本法條第一項共有人為提存人。

（二）他共有人之住址為日據時期之番地，可以該番地所查對之現在住址向法院辦理提存。

（三）他共有人之住址不詳時依下列方式辦理：

１．他共有人確尚生存者，部分共有人可以該他共有人為受取權人，辦理提存，並依提存法第十條第三項準用民事訴訟法第一百四十九條規定，聲請公示送達。

２．他共有人已死亡者，應以其繼承人為清償或辦理提存之對象。

３．他共有人已死亡而其繼承人之有無不明者，則應依民法第一千一百七十七條選定之遺產管理人或依民法第一千一百七十八條第二項選任之遺產管理人為清償或辦理提存之對象。倘無上述遺產管理人時，可依民法第三百二十六條規定，以不能確知孰為債權人而難為給付為由，辦理提存。

４．他共有人行蹤不明而未受死亡宣告者，可依民法第十條、非訟事件法第四十九條第一項、第二項所定財產管理人為清償或辦理提存之對象。

（四）以他共有人之繼承人為提存對象時，應依提存法第十七條規定在提存書領取提存物所附條件欄內記明「提存物受取人領取提存物時，應依遺產及贈與稅法第四十二條檢附遺產稅完（免）納證明書」後，持憑法院核發之提存書，並檢附繼承人現在之戶籍謄本及繼承系統表，且於繼承系統表記明「如有遺漏或錯誤致他人受損害者，申請人願負法律責任。」並簽名後申辦登記。

◆ 第 11 點

本法條第四項所稱之優先購買權，依下列規定辦理：

（一）部分共有人依本條規定出賣共有土地，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。

（二）徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第一百零四條第二項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄。

（三）他共有人之優先購買權，仍應受有關法律之限制。

（四）區分所有建物連同其基地應有部分一併移轉與同一人者，他共有人無本條項優先購買權之適用。

（五）本條項規定之優先購買權係屬債權性質，如出賣人違反此項義務將其應有部分之土地所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人如認為受有損害，得依法向該共有人請求損害賠償。

（六）本法條之優先購買權與土地法第一百零四條或第一百零七條之優先購買權競合時，應優先適用土地法第一百零四條或第一百零七條規定。

（七）共有人之應有部分被法院查封，不影響其優先購買權之行使。

（八）權利人持執行法院依強制執行法第九十七條發給之權利移轉證書，向地政機關申辦共有人之應有部分土地移轉登記，無須檢附優先購買權人放棄優先承購權之證明文件。

（九）他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權，至優先購買權人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買權人之應有部分比率定之。

◆ 第 12 點

公同共有土地或建物之處分或變更，除法律或契約另有規定外，以共有人過半數之同意行之。


　

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1.土地法第三十四條之一第四項規定之優先購買權，係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先購買權人必須均表接受，始有合法行使優先購買權可言，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先購買權（最高法院98年度台上字第1405號民事判決）。
2.土地法第三十四條之一之立法理由，係為避免極少數共有人之阻撓致整筆土地無法處分，不利於土地之整體開發與利用，及儘量簡化或消滅共有關係，以促進土地整體使用。被上訴人就系爭六筆土地一併出售予單一買主，使原本分歧且共有關係複雜之多筆土地，得因此合併為整體利用，與土地法之立法目的相符。反之，如認上訴人得任意選擇系爭六筆土地中較有價值而面臨聯外道路之地號，以與其餘袋地形式上相同而實質上較低之價格優先購買，將造成共有關係仍然存在，而系爭土地無法依原有計劃予以利用。且就袋地部分之原買賣關係是否仍然存續將使契約雙方發生新爭執，該部分袋地將來亦難以利用，有礙土地之經濟，其非合理，殊為明顯（最高法院98年度台上字第1405號民事判決）。
3.關於公同共有土地之處分，依土地法第三十四條之一第一項、第五項之規定，祇須共有人過半數及其權利（潛在應有部分）合計過半數之同意即可為之。此為民法之特別法，應優先適用，故關於祭祀公業土地之處分，除公業規約另有規定外，非不可由該公業派下員以派下員過半數及其潛在的應有部分（即派下權比率）合計過半數之同意為之（最高法院98年度台上字第1372號民事判決）。 0966189846 林代書
【最高法院98年度台上字第1405號民事判決】
【裁判要旨】
按土地法第三十四條之一第四項規定之優先購買權，係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先購買權人必須均表接受，始有合法行使優先購買權可言，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先購買權。系爭六筆土地係合併為一筆以單一之買賣契約出賣予張聰波，且合併出賣之系爭六筆土地中，僅系爭土地及另筆九三之一二地號，面臨聯外道路，其餘三筆地號，則屬袋地，此為兩造不爭之事實。而臨路之地號與未臨路之袋地，其價值通常有異，證人朱文花亦證稱係以有臨路之土地及未臨路之土地價格一起平均算出每坪三萬元賣清等語。系爭六筆土地如分別計價，有聯外道路之系爭土地，每坪單價即應超過三萬元，始符常理。且買賣契約單價之高低，本與出售之條件息息相關，相同之標的物，依不同之條件出售，其價格即可能有異，則土地之買賣，自不得將買賣之條件與土地之單價分離。系爭六筆土地既合併為一筆土地出售，此合併出售，即屬共有人與買受人買賣之條件，其餘共有人如欲行使優先購買權，即應以同一條件合併買受系爭六筆土地。上訴人雖主張：土地法第三十四條之一第四項之共有人優先購買權，應僅指共有人聲明願依同一價格購買即可，而非同一條件始有優先購買權，否則即屬超越法條文義之解釋及增加法律所無之限制，並且妨礙共有人優先購買權之行使，有違法律保留原則云云。惟按法律保留原則參照憲法第二十三條及中央法規標準法第五條規定，乃指關於人民權利、義務等重要事項，國家非有法律之明文，不得予以規制之情形而言，其目的在於節制政府權力之濫用，從而自僅適用於具有權力服從性質之高權關係。至於私權關係中，一方當事人權利不合理之擴張，即屬對於他方當事人權利之不正侵害，從而，私法秩序追求者係屬平等當事人間權利義務之衡平正義，與法律保留原則尚屬無涉。本件被上訴人既係就系爭六筆土地合併為一筆交易出售予同一買方，本即預計系爭六筆土地全部出售換價後分配其價金，並無於出售後仍保留部分未面臨聯外道路之土地繼續維持共有之意，且如共有人知有此情形，遭保留為共有土地之共有人未必仍有出售之意思，如竟因未出賣應有部分之共有人得任意選擇中意之部分土地行使優先購買權，造成本欲出售系爭六筆土地全部之共有人被迫違背其意願就優先購買權人選餘之地號繼續保持共有，而當初要求就系爭六筆土地言明僅願一併買受之買方亦被迫就其餘絕大部分未面臨聯外道路之地號與共有人成立買賣契約，不僅並非買賣雙方契約約定之內容，且使共有人超越單純之優先購買權，更進而享有片面分割買賣標的之決定權，顯非立法原意，亦有失衡平，難認係合理之法律解釋。至於土地法第三十四條之一第四項固未規定數筆土地同時出售時，共有人行使優先購買權必須就數筆土地一併買受，惟上開條件係基於出賣應有部分之共有人與買受人之買賣契約約定，而土地法第三十四條之一第四項所規定共有人之優先購買權既須係在同一條件之前提下始得主張，而其條件為何當然應依買賣雙方約定之內容定之，則於買賣雙方約定之交易條件為數筆土地一併買受時，共有人行使優先購買權亦須以相同條件行之，與法律之意旨並無不符，亦非增加法律所無之限制。未出賣應有部分之共有人如未能主張及舉證其餘共有人與買主就多數土地必須合併出售之條件係屬通謀虛偽意思表示以妨礙其優先購買權之行使，則多筆土地合併出售之條件應屬買賣雙方基於契約自由原則所為之約定，並無違公序良俗，即屬有效，其餘共有人主張優先購買，自亦須單獨或與其他未出賣應有部分之共有人共同以同一條件承買，如認為得僅依未出賣應有部分之共有人單方之意思，將買賣雙方約定之條件變更後主張優先購買，則屬對於契約自由及財產自由處分權之不當限制，應非可採。又被上訴人與張聰波間並未約定各筆土地分別出售時亦為每坪三萬元之價格條件，且被上訴人通知上訴人行使優先購買權之存證信函，僅表明系爭六筆土地、面積二千二百八十六‧二九坪之農地為一筆，每坪作價三萬元加上仲介服務費、地上農作物補償一千二百五十九元，並無每筆土地分別出售時亦為每坪三萬元之表示，上訴人收受被上訴人之存證信函後，回函復稱僅就系爭六筆土地中面臨聯外道路之系爭土地及另筆九三之一二地號土地行使優先購買權，而於本件起訴時，減縮僅主張系爭土地以每坪三萬元加上地上農作物補償一千二百五十九元行使優先購買權，係以事實上並不存在之價格條件，主張行使優先購買權，與被上訴人出售與張聰波之買賣契約不但並非同一條件，即使就價格而言，僅係形式上同一，而非實質上同一價格，難認上訴人已合法行使土地法第三十四條之一第四項之優先購買權。至於上訴人又謂：依一物一權原則，共有人之優先購買權，應係存在於各別之共有物上，本件系爭六筆土地為六個共有物，應成立六個共有關係，共有人若欲行使優先購買權，必須各就個別之共有物為主張。且系爭六筆土地之共有人各殊，僅部分共有人係屬重疊，就部分土地無共有權之共有人，事實上無從就系爭六筆土地均行使優先購買權。被上訴人亦非每一人均就全部土地有共有權，就無共有權之土地亦無權就之合併於共有土地一併通知伊行使優先購買權云云。惟本件系爭六筆土地合併於一次交易同時買賣，乃原買賣雙方約定之買賣條件，任何一土地之共有人主張優先購買時，就其有共有權之土地固係優先購買權之行使，而就非共有土地之合併買受僅係為符合同一條件而已，並非就非共有之土地亦主張優先購買權。被上訴人雖然非每一人就系爭六筆土地均有共有權，惟其等合併於一存證信函中通知上訴人行使優先購買權，存證信函中為通知之共有人已包含就系爭六筆土地出賣應有部分之共有人，即屬對於上訴人行使優先購買權之有效催告，且為催告之共有人是否就系爭六筆土地全部均有共有權，與上訴人得否僅擇部分土地行使優先購買權，並無直接關聯，上訴人主張被上訴人不得設定系爭六筆土地應合併買受之條件，其得僅就部分地號主張優先承購，並非有據。況本件上訴人事實上就系爭六筆土地均係共有人，有該六筆土地之登記簿謄本可稽，並無不能就系爭六筆土地行使優先購買權之情形，卻僅選擇面臨聯外道路之系爭土地起訴主張優先購買權，雖其餘地號中仍有九三之一二地號亦臨道路，惟上訴人於行使優先購買權之存證信函中就九三之一二地號亦表明優先購買，且更主張就九三之一二地號中被上訴人之應有部分，兩造間亦因伊行使優先購買權而有買賣之債權契約關係存在，僅因其買賣標的並非不可分，而就系爭土地訴請確認而已，即上訴人實質上係就系爭六筆土地中所有面臨聯外道路之三筆地號均已行使優先購買權，使其餘三筆袋地之買賣關係繼續存在於被上訴人與張聰波之間，本件上訴人僅就其行使優先購買權之三筆土地中，先擇系爭土地起訴請求確認，但就九三之一二地號仍有買賣之債權關係，隨時可得另行主張，張聰波亦無從過問，僅能就其餘三筆袋地請求被上訴人履行契約，上訴人優先購買權之權利行使，顯與誠信原則有違。末按土地法第三十四條之一之立法理由，係為避免極少數共有人之阻撓致整筆土地無法處分，不利於土地之整體開發與利用，及儘量簡化或消滅共有關係，以促進土地整體使用。被上訴人就系爭六筆土地一併出售予單一買主，使原本分歧且共有關係複雜之多筆土地，得因此合併為整體利用，與土地法之立法目的相符。反之，如認上訴人得任意選擇系爭六筆土地中較有價值而面臨聯外道路之地號，以與其餘袋地形式上相同而實質上較低之價格優先購買，將造成共有關係仍然存在，而系爭土地無法依原有計劃予以利用。且就袋地部分之原買賣關係是否仍然存續將使契約雙方發生新爭執，該部分袋地將來亦難以利用，有礙土地之經濟，其非合理，殊為明顯。綜上，被上訴人與張聰波之間既係就系爭六筆土地約定以一次交易合併買受，上訴人僅擇其中部分土地主張優先購買，尚難認係優先購買權之有效行使，上訴人請求確認其對於被上訴人就系爭土地應有部分之優先購買權存在，並准其以每坪三萬元加一千二百五十九元之價格優先承購，為無理由，不應准許等詞，爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，並駁回其追加之訴。經核於法並無不合。
【最高法院98年度台上字第1372號民事判決】
【裁判要旨】
按關於公同共有土地之處分，依土地法第三十四條之一第一項、第五項之規定，祇須共有人過半數及其權利（潛在應有部分）合計過半數之同意即可為之。此為民法之特別法，應優先適用，故關於祭祀公業土地之處分，除公業規約另有規定外，非不可由該公業派下員以派下員過半數及其潛在的應有部分（即派下權比率）合計過半數之同意為之。查上訴人於原審一再主張楊開倫祭祀公業派下員於九十四年九月十八日召開臨時會議時，尚有確認派下權之訴訟正在進行中。系爭祭祀公業並無規約，亦未依法完成清查，區公所尚未核發派下全員證明，如何確認各房之派下員為多少人等語。參以系爭清理異議書內容所載：「‧‧‧三、祭祀公業楊開倫本應有八大房，為烈秋公房、烈富公房、烈忠公房、烈益公房、烈寶公房、烈治公房、烈春公房、烈桃公房，現申報系統內，漏編烈秋公房，與原始資料不符，且影響該房派下員權益甚鉅，應予更正。」則系爭祭祀公業於九十四年九月十八日召開之派下員臨時會議是否經合法召開、是否業經全體派下員合法委任各房代表決議讓渡（出售）系爭土地、系爭買賣契約是否業經派下員合法委任各房代表完成簽約，乃攸關渠等出售公同共有之土地是否合於土地法第三十四條之一第一、五項之規定，自屬重要之攻擊方法，乃原審未遑詳為調查審認，遽以上揭理由為上訴人不利之認定，殊欠允洽。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。0966189846 林代書

道路用地買賣

道路用地買賣的“ 最佳買方 ”由您決定，地主們，拜託，您們只有聽的到業務給您們報的最高價格，然後就聽不到任何價格了，道路用地的價格高低取自於建商的需求，唯有馬上使用到的建商才可能購買高一點，其餘大多是業界的開發公司所買(他們也只是盤商)，還有價格也會經由政策改變有所變動的，買賣道路用地好像在買股票一般再等下一個波動或訊息出來。

所以說，唯獨地主您們能夠找到急需要的建商來買，否則價格是維持在市場的一定行情的，雖說有期待是很好的，但是唯一的風險就是不知道下一個會出現什麼政策轉彎，請您們設定一個停損點，那就是最高價了。

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關於繼承登記及遺產分割

關於繼承登記及遺產分割
壹、案例：
某甲與乙、丙、丁為兄弟，共同繼承父親之遺產土地十筆，針對該十筆土地遺產，甲、乙、丙、丁四人曾簽立分割繼承之協議書，惟事後有人反悔，故遲遲未辦繼承登記及分割，多年後乙死亡，乙的繼承人有戊、己、庚，嗣因繼承人甲負債，想處分上開十筆土地中伊之權利，甲該如何處理？
貳、問題：
（一）、甲可以單獨辦理繼承登記嗎？倘未曾簽立分割繼承之協議，甲可否逕行提起分割共有物之訴訟？
（二）、分割協議之效力是否及於應有部分之受讓人？履行分割協議書之請求權，有無消滅時效之適用？倘有，且該請求權又罹於時效，得否另請求裁判分割？
（三）、十筆土地之遺產未辦理繼承登記，或甲自行辦理繼承為公同共有之登記，甲能否處分其潛在之應有部分？
（四）、甲可否訴請將遺產之公同共有關係變更為分別共有關係？
參、解析：
（一）、土地法第七十三條第一項規定：「其係繼承登記者，得由任何繼承人為全體繼承人聲請之。」，故土地之繼承登記，得由任何繼承人為全體繼承人聲請之，毋庸為裁判上之請求，是以在實務上倘繼承人之一提起訴訟，僅單純訴請其他繼承人辦理繼承登記，會因欠缺權利保護要件，而遭駁回。。又依民法第一千一百五十一條規定：繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。而分割共有物，性質上為處分行為，依民法第七百五十九條規定，共有不動產之共有人有人死亡時，於其繼承人未為繼承登記以前，不得分割共有物。是以，倘在未辦理土地繼承登記前，繼承人之一不得以其他繼承人拒絕辦理繼承登記及不同意協議分割為由，逕行訴請分割共有物。惟起訴時倘將訴請辦理繼承登記，合併提起分割共有物之請求，因符合訴訟經濟原則，實務見解係准許的。是以本件倘其他繼承人不肯配合辦理繼承登記，亦未曾簽立分割繼承協議書，不同意協議分割，繼承人甲應可對其他全體繼承人起訴，同時請求辦理繼承登記及分割共有物。
（二）、民法第八百二十三條第一項規定：各共有人得隨時請求分割共有物。共有人間請求分割共有物之方法有二：一是協議分割，二是裁判分割；協議分割必須經全體共有人之同意，分割之協議，不僅在共有人間發生效力，對於應有部分之受讓人，亦有拘束力，故甲、乙、丙、丁四人曾簽立之分割繼承協議書，於乙死亡後，對於乙之繼承人戊、己、庚三人亦有效力。然分割繼承協議書，僅取得履行協議之請求權，共有人中有人未按協議履行或拒絕履行，他共有人得訴請履行，而此履行分割協議書之請求權，有消滅時效之適用，時效期間為十五年，故本件該分割繼承協議書簽立之時間，倘尚未逾十五年，甲可依據該分割協議書，請求就分得之部分辦理所有權移轉登記或分得價金之給付等。倘履行分割協議之請求權，已罹於時效而消滅，共有人又為時效之抗辯，拒絕履行，甲得否請求裁判分割？實務係採肯定見解，亦即係得請求裁判分割。
（三）、按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有（參民法第一千一百五十一條規定），又依土地登記規則第二十九條規定，繼承之土地原則上應申請為公同共有之登記，經繼承人全體之同意，始得申請為分別共有之登記。公同共有之意義規定於民法第八百二十七條第一項、第二項：「依法律規定或依契約，成一公同關係之數人，基於其公同關係而共有一物者，為公同共有人。各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部」，因上開之規定，故實務見解認為公同共有之各該共有人並無應有部分存在，學者之通說見解亦認為公同共有人之應有部分係屬潛在者，與分別共有人之應有部分為顯在者不同。故在公同共有關係下，共有物係歸屬於共有人共同享有，各共有人不得主張公同共有物有其特定之部分，亦不能自由處分其潛在之應有部分，不似分別共有，各共有人得自由處分其應有部分（參民法第八百十九條第一項規定）。是本件案例倘十筆土地之遺產未辦理繼承登記，或甲自行辦理繼承為公同共有之登記，甲並不能自由處分其潛在之應有部分，而甲之債權人不僅不得對共有物聲請強制執行，亦不得對甲之潛在應有部分聲請執行。
（四）、將遺產之公同共有關係終止改為分別共有關係，性質上屬於分割遺產方法之一，而共有物之分割並無土地法第三十四條之一第一項之適用，有最高法院七十四年台上字第二五六一號判例可參，故倘繼承人中有人不同意分割遺產，其他繼承人並不得依土地法第三十四條之一規定，主張經多數共有人同意終止，變更為分別共有。惟將遺產之公同共有關係終止改為分別共有關係，性質上僅為分割遺產之方法而已，雖繼承人中有不同意分割遺產，因共有物之分割方法由法院自由裁量之，故法院仍應斟酌各種情況為適當之分割，不受當事人所主張分割方法之拘束。0966189846 台北林代書

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在「遺產分割協議書」上約定(1)A土地由甲繼承；(2)B土地由乙、丙繼承，每人2分之1，則地政事務所就依你們繼承人的約定核發所有權狀，繼承人各自取得所約定的遺產。不會A、B土地又甲、乙、丙共有。若「大家又不想放棄自己的權益」，就依民法規定的應繼分，不須訂「遺產分割協議書」，而是每一筆遺產都是繼承人共有。但人數多以後更不好處理，應減少共有人，讓產權單純化。
依民法第1148條 (限定繼承之有限責任 ) 　　
繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。
　　繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任。
【立法/修正理由】
二、現行民法繼承編係以概括繼承為原則，並另設限定繼承及拋棄繼承制度。九十七年一月二日修正公布之第一千一百五十三條第二項復增訂法定限定責任之規定，惟僅適用於繼承人為無行為能力人或限制行為能力人之情形，故繼承人如為完全行為能力人，若不清楚被繼承人生前之債權債務情形，或不欲繼承時，必須於知悉得繼承之時起三個月內向法院辦理限定繼承或拋棄繼承，否則將概括承受被繼承人之財產上一切權利、義務。鑑於社會上時有繼承人因不知法律而未於法定期間內辦理限定繼承或拋棄繼承，以致背負繼承債務，影響其生計，為解決此種不合理之現象，爰增訂第二項規定，明定繼承人原則上依第一項規定承受被繼承人財產上之一切權利、義務，惟對於被繼承人之債務，僅須以因繼承所得遺產為限，負清償責任，以避免繼承人因概括承受被繼承人之生前債務而桎梏終生。
四、繼承人依本條規定仍為概括繼承，故繼承債務仍然存在且為繼承之標的，僅係繼承人對於繼承債務僅以所得遺產為限負清償責任，故繼承人如仍以其固有財產清償繼承債務時，該債權人於其債權範圍內受清償，並非無法律上之原因，故無不當得利可言，繼承人自不得再向債權人請求返還。併予敘明。

◎向法院是申報遺產清冊，已不是聲請限定繼承，法條已修正了。

至於須不須要申報遺產清冊，視個案而定。0966189846台北代書
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「凶宅」的認定範圍是什麼？ - 代書達人 台北車站前 0966189846 - Yahoo!奇摩部落格

凶宅向來被房屋市場視為是燙手山芋，一般民眾接受程度非常低，有意購屋者大都不願意買到凶宅，但如何認定房子是不是「凶宅」呢？

內政部訂頒的「不動產說明書應記載事項」中並沒有應記載「凶宅」事宜，且「凶宅」也不是法律的名詞，目前民間對「凶宅」的認定，是指屋內曾發生兇殺或自殺等「非自然死亡」情事，另外，如果從屋內跳樓自殺，人雖然沒有死在屋內，但這種從屋內求死的行為，也讓房子成為「凶宅」。而一般的壽終正寢或病故在家等因素，則不能算是「凶宅」。

賣方要提供標的現況說明書
通常民眾在購屋時，賣方都要提出一份「不動產標的現況說明書」，明確說明賣方所售的房子是否曾發生兇殺或自殺等「非自然死亡」情事，如果賣方故意有所隱瞞，一旦查出來，買方可以解約要求賣方還款。

在司法實務上，解釋所謂「非自然死亡事件」，並不放在死亡原因之限定，而是著重在死亡事件是否足以影響住戶心理或房屋交易之價值。如果足以影響，應即屬於「凶宅」。

影響住戶心理應即屬於凶宅
台北地院審理過這麼一件案子，高姓女子在去年七月花七百四十萬元買下台北市吉林路一棟公寓的三樓，和賴姓屋主簽訂買賣契約中，約定保證房屋「沒輻射屋、海砂屋及非自然死亡事件，否則本約作廢」。

不料，高女付清購屋款後，查到曾有一名男子陳屍屋內多日，屍體已乾腐，且發出惡臭；高女嚇得不敢住，要求原屋主退款，但原屋主認為，當初檢警調查未發現這名男子有他殺、自殺等事證，應屬於自然死亡，自認沒有違約，雙方因此打起官司。

法院認為，陳屍房屋之男子死因不明，且未及時依禮俗殮葬致屍身腐爛生蛆，斟酌社會常情，一般人對此陳屍未殮狀態難免嫌惡畏懼而不願住用同一陳屍場所。故此死亡陳屍未殮之事件堪認已嚴重影響房屋之住戶心理與交易價值，符合契約所定之「非自然死亡事件」，認定買賣契約自始不生效力，賴姓原屋主應返還高女七百四十萬元。

如何避免買到「凶宅」？在購買前應多向鄰居或當地管區警員打聽，也可以問在地的房仲業者或上「凶宅網」查詢。
「住展房屋網」【文/蘇儀】法律諮詢0966189846 林代書
「凶宅」的認定範圍是什麼？ - 代書達人 台北車站前 0966189846 - Yahoo!奇摩部落格

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收購道路用地的好處 0966189846 林代書
a.容積移轉:建商可以將公設用地賦予與同地段之建地相同之 "容積率"權利價值，這個容積率權利價值可以與同一都市計畫區內之建立合併申請建物起造，唯合併之公設用地之容積率權利價值不要超過主建地之30%，也就是合併後之建物起造可增加30%的樓地板面積。
b.以地易地:以地易地指的是以公有地來交換，具體辦法則規定1.由行政院另行訂定；2.或給付補償費部分，草案中則規定由政府以發行公債來籌募之，同時可不受公共債務法的規定；抵繳稅法則通過【遺贈稅法施行細則第四十四條修正案】規定被繼承人遺產中依都市計畫法第五十條之一免徵遺產稅之公共設施保留地，納稅義務人得以該項財產申請抵繳遺產稅款，贈與稅抵繳規定亦同。
*所以有專門的人收購,您家的地有部份巳經是[道路用地],對您來說一點用都沒有用,但對[專門的人收購]來說,積少成多,有點像收購零股,整合之後才有用.
找房子,買房,賣房,房屋買賣,0966189846 林代書
台北市房屋,大同區房屋,中山區房屋,中古屋買
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