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1.土地法第三十四條之一第四項規定之優先購買權，係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先購買權人必須均表接受，始有合法行使優先購買權可言，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先購買權（最高法院98年度台上字第1405號民事判決）。
2.土地法第三十四條之一之立法理由，係為避免極少數共有人之阻撓致整筆土地無法處分，不利於土地之整體開發與利用，及儘量簡化或消滅共有關係，以促進土地整體使用。被上訴人就系爭六筆土地一併出售予單一買主，使原本分歧且共有關係複雜之多筆土地，得因此合併為整體利用，與土地法之立法目的相符。反之，如認上訴人得任意選擇系爭六筆土地中較有價值而面臨聯外道路之地號，以與其餘袋地形式上相同而實質上較低之價格優先購買，將造成共有關係仍然存在，而系爭土地無法依原有計劃予以利用。且就袋地部分之原買賣關係是否仍然存續將使契約雙方發生新爭執，該部分袋地將來亦難以利用，有礙土地之經濟，其非合理，殊為明顯（最高法院98年度台上字第1405號民事判決）。
3.關於公同共有土地之處分，依土地法第三十四條之一第一項、第五項之規定，祇須共有人過半數及其權利（潛在應有部分）合計過半數之同意即可為之。此為民法之特別法，應優先適用，故關於祭祀公業土地之處分，除公業規約另有規定外，非不可由該公業派下員以派下員過半數及其潛在的應有部分（即派下權比率）合計過半數之同意為之（最高法院98年度台上字第1372號民事判決）。 0966189846 林代書
【最高法院98年度台上字第1405號民事判決】
【裁判要旨】
按土地法第三十四條之一第四項規定之優先購買權，係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先購買權人必須均表接受，始有合法行使優先購買權可言，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先購買權。系爭六筆土地係合併為一筆以單一之買賣契約出賣予張聰波，且合併出賣之系爭六筆土地中，僅系爭土地及另筆九三之一二地號，面臨聯外道路，其餘三筆地號，則屬袋地，此為兩造不爭之事實。而臨路之地號與未臨路之袋地，其價值通常有異，證人朱文花亦證稱係以有臨路之土地及未臨路之土地價格一起平均算出每坪三萬元賣清等語。系爭六筆土地如分別計價，有聯外道路之系爭土地，每坪單價即應超過三萬元，始符常理。且買賣契約單價之高低，本與出售之條件息息相關，相同之標的物，依不同之條件出售，其價格即可能有異，則土地之買賣，自不得將買賣之條件與土地之單價分離。系爭六筆土地既合併為一筆土地出售，此合併出售，即屬共有人與買受人買賣之條件，其餘共有人如欲行使優先購買權，即應以同一條件合併買受系爭六筆土地。上訴人雖主張：土地法第三十四條之一第四項之共有人優先購買權，應僅指共有人聲明願依同一價格購買即可，而非同一條件始有優先購買權，否則即屬超越法條文義之解釋及增加法律所無之限制，並且妨礙共有人優先購買權之行使，有違法律保留原則云云。惟按法律保留原則參照憲法第二十三條及中央法規標準法第五條規定，乃指關於人民權利、義務等重要事項，國家非有法律之明文，不得予以規制之情形而言，其目的在於節制政府權力之濫用，從而自僅適用於具有權力服從性質之高權關係。至於私權關係中，一方當事人權利不合理之擴張，即屬對於他方當事人權利之不正侵害，從而，私法秩序追求者係屬平等當事人間權利義務之衡平正義，與法律保留原則尚屬無涉。本件被上訴人既係就系爭六筆土地合併為一筆交易出售予同一買方，本即預計系爭六筆土地全部出售換價後分配其價金，並無於出售後仍保留部分未面臨聯外道路之土地繼續維持共有之意，且如共有人知有此情形，遭保留為共有土地之共有人未必仍有出售之意思，如竟因未出賣應有部分之共有人得任意選擇中意之部分土地行使優先購買權，造成本欲出售系爭六筆土地全部之共有人被迫違背其意願就優先購買權人選餘之地號繼續保持共有，而當初要求就系爭六筆土地言明僅願一併買受之買方亦被迫就其餘絕大部分未面臨聯外道路之地號與共有人成立買賣契約，不僅並非買賣雙方契約約定之內容，且使共有人超越單純之優先購買權，更進而享有片面分割買賣標的之決定權，顯非立法原意，亦有失衡平，難認係合理之法律解釋。至於土地法第三十四條之一第四項固未規定數筆土地同時出售時，共有人行使優先購買權必須就數筆土地一併買受，惟上開條件係基於出賣應有部分之共有人與買受人之買賣契約約定，而土地法第三十四條之一第四項所規定共有人之優先購買權既須係在同一條件之前提下始得主張，而其條件為何當然應依買賣雙方約定之內容定之，則於買賣雙方約定之交易條件為數筆土地一併買受時，共有人行使優先購買權亦須以相同條件行之，與法律之意旨並無不符，亦非增加法律所無之限制。未出賣應有部分之共有人如未能主張及舉證其餘共有人與買主就多數土地必須合併出售之條件係屬通謀虛偽意思表示以妨礙其優先購買權之行使，則多筆土地合併出售之條件應屬買賣雙方基於契約自由原則所為之約定，並無違公序良俗，即屬有效，其餘共有人主張優先購買，自亦須單獨或與其他未出賣應有部分之共有人共同以同一條件承買，如認為得僅依未出賣應有部分之共有人單方之意思，將買賣雙方約定之條件變更後主張優先購買，則屬對於契約自由及財產自由處分權之不當限制，應非可採。又被上訴人與張聰波間並未約定各筆土地分別出售時亦為每坪三萬元之價格條件，且被上訴人通知上訴人行使優先購買權之存證信函，僅表明系爭六筆土地、面積二千二百八十六‧二九坪之農地為一筆，每坪作價三萬元加上仲介服務費、地上農作物補償一千二百五十九元，並無每筆土地分別出售時亦為每坪三萬元之表示，上訴人收受被上訴人之存證信函後，回函復稱僅就系爭六筆土地中面臨聯外道路之系爭土地及另筆九三之一二地號土地行使優先購買權，而於本件起訴時，減縮僅主張系爭土地以每坪三萬元加上地上農作物補償一千二百五十九元行使優先購買權，係以事實上並不存在之價格條件，主張行使優先購買權，與被上訴人出售與張聰波之買賣契約不但並非同一條件，即使就價格而言，僅係形式上同一，而非實質上同一價格，難認上訴人已合法行使土地法第三十四條之一第四項之優先購買權。至於上訴人又謂：依一物一權原則，共有人之優先購買權，應係存在於各別之共有物上，本件系爭六筆土地為六個共有物，應成立六個共有關係，共有人若欲行使優先購買權，必須各就個別之共有物為主張。且系爭六筆土地之共有人各殊，僅部分共有人係屬重疊，就部分土地無共有權之共有人，事實上無從就系爭六筆土地均行使優先購買權。被上訴人亦非每一人均就全部土地有共有權，就無共有權之土地亦無權就之合併於共有土地一併通知伊行使優先購買權云云。惟本件系爭六筆土地合併於一次交易同時買賣，乃原買賣雙方約定之買賣條件，任何一土地之共有人主張優先購買時，就其有共有權之土地固係優先購買權之行使，而就非共有土地之合併買受僅係為符合同一條件而已，並非就非共有之土地亦主張優先購買權。被上訴人雖然非每一人就系爭六筆土地均有共有權，惟其等合併於一存證信函中通知上訴人行使優先購買權，存證信函中為通知之共有人已包含就系爭六筆土地出賣應有部分之共有人，即屬對於上訴人行使優先購買權之有效催告，且為催告之共有人是否就系爭六筆土地全部均有共有權，與上訴人得否僅擇部分土地行使優先購買權，並無直接關聯，上訴人主張被上訴人不得設定系爭六筆土地應合併買受之條件，其得僅就部分地號主張優先承購，並非有據。況本件上訴人事實上就系爭六筆土地均係共有人，有該六筆土地之登記簿謄本可稽，並無不能就系爭六筆土地行使優先購買權之情形，卻僅選擇面臨聯外道路之系爭土地起訴主張優先購買權，雖其餘地號中仍有九三之一二地號亦臨道路，惟上訴人於行使優先購買權之存證信函中就九三之一二地號亦表明優先購買，且更主張就九三之一二地號中被上訴人之應有部分，兩造間亦因伊行使優先購買權而有買賣之債權契約關係存在，僅因其買賣標的並非不可分，而就系爭土地訴請確認而已，即上訴人實質上係就系爭六筆土地中所有面臨聯外道路之三筆地號均已行使優先購買權，使其餘三筆袋地之買賣關係繼續存在於被上訴人與張聰波之間，本件上訴人僅就其行使優先購買權之三筆土地中，先擇系爭土地起訴請求確認，但就九三之一二地號仍有買賣之債權關係，隨時可得另行主張，張聰波亦無從過問，僅能就其餘三筆袋地請求被上訴人履行契約，上訴人優先購買權之權利行使，顯與誠信原則有違。末按土地法第三十四條之一之立法理由，係為避免極少數共有人之阻撓致整筆土地無法處分，不利於土地之整體開發與利用，及儘量簡化或消滅共有關係，以促進土地整體使用。被上訴人就系爭六筆土地一併出售予單一買主，使原本分歧且共有關係複雜之多筆土地，得因此合併為整體利用，與土地法之立法目的相符。反之，如認上訴人得任意選擇系爭六筆土地中較有價值而面臨聯外道路之地號，以與其餘袋地形式上相同而實質上較低之價格優先購買，將造成共有關係仍然存在，而系爭土地無法依原有計劃予以利用。且就袋地部分之原買賣關係是否仍然存續將使契約雙方發生新爭執，該部分袋地將來亦難以利用，有礙土地之經濟，其非合理，殊為明顯。綜上，被上訴人與張聰波之間既係就系爭六筆土地約定以一次交易合併買受，上訴人僅擇其中部分土地主張優先購買，尚難認係優先購買權之有效行使，上訴人請求確認其對於被上訴人就系爭土地應有部分之優先購買權存在，並准其以每坪三萬元加一千二百五十九元之價格優先承購，為無理由，不應准許等詞，爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，並駁回其追加之訴。經核於法並無不合。
【最高法院98年度台上字第1372號民事判決】
【裁判要旨】
按關於公同共有土地之處分，依土地法第三十四條之一第一項、第五項之規定，祇須共有人過半數及其權利（潛在應有部分）合計過半數之同意即可為之。此為民法之特別法，應優先適用，故關於祭祀公業土地之處分，除公業規約另有規定外，非不可由該公業派下員以派下員過半數及其潛在的應有部分（即派下權比率）合計過半數之同意為之。查上訴人於原審一再主張楊開倫祭祀公業派下員於九十四年九月十八日召開臨時會議時，尚有確認派下權之訴訟正在進行中。系爭祭祀公業並無規約，亦未依法完成清查，區公所尚未核發派下全員證明，如何確認各房之派下員為多少人等語。參以系爭清理異議書內容所載：「‧‧‧三、祭祀公業楊開倫本應有八大房，為烈秋公房、烈富公房、烈忠公房、烈益公房、烈寶公房、烈治公房、烈春公房、烈桃公房，現申報系統內，漏編烈秋公房，與原始資料不符，且影響該房派下員權益甚鉅，應予更正。」則系爭祭祀公業於九十四年九月十八日召開之派下員臨時會議是否經合法召開、是否業經全體派下員合法委任各房代表決議讓渡（出售）系爭土地、系爭買賣契約是否業經派下員合法委任各房代表完成簽約，乃攸關渠等出售公同共有之土地是否合於土地法第三十四條之一第一、五項之規定，自屬重要之攻擊方法，乃原審未遑詳為調查審認，遽以上揭理由為上訴人不利之認定，殊欠允洽。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。0966189846 林代書