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共有土地分割
壹、 共有土地分割意義及方法
一、 共有物所有權分割意義
　　共有物所有權分割，指共有人為便於處分使用收益其應有部分，經全體共有人協議同意；或不能協議時請求法院判決分割確定；或調解分割確定，將共有物所有權分割，按共有人中各人之應有部分，登記為單獨所有，或同時另成立新的共有關係，變更原共有形態。共有物所有權之分割以消滅共有關係為目的，其係權利分割。
　　共有物之原物分配，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分相互移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割，分得價值較高之共有人應對於分得價值較低之共有人為價值減少部分之補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨。

二、 共有物所有權分割之方法
(一)、協議分割
１. 民法第824條第1項：共有物之分割，依共有人協議方法行之。
２. 內政部92/07/15內授中辦地字第0920010381號函、財政部92/08/21台財稅字第0920044663號函有關登記機關受理共有物分割登記案件之審查原則：
(1) 共有人持憑「共有土地建築改良物所有權分割契約書」申請共有物分割登記時，其共有土地建築改良物所有權分割契約書應由全體共有人協議。
(2) 共有人不完全相同之數宗共有土地，如經全體共有人協議亦得辦理共有土地分割，惟其協議分割後之土地僅得分配予該宗土地之原共有人或共有人之一。
3. 共有土地分割應得全體共有人同意原則
(1) 數宗土地之共有人，因協議分割，約定互易其各宗土地之應有部分，使雙方各取得某一筆土地之全部所有權，為含有所有權應有部分互易之行為。然本質上仍屬協議分割，並非單純的互易，非經共有人全體同意不得成立。如有一共有人不同意，雙方即無由取得某一筆之全部所有權，其協議分割之目的，即不能達成。(最高法院71年台上字第3541號)



(2) 土地法第34條之1第1項所稱之處分，不包括分割行為在內，不得以共有人之應有部分或共有人之應有部分合併已逾三分之二，即可不經他共有人全體之同意，而任意處分共有物(最高法院74台上2561號判例)；土地法第34條之1執行要點第3點亦規定：本法第1項所稱處分，指法律上及事實上之處分，不包括贈與等無償之處分、信託行為及共有物分割。
(3) 所謂合併分割須經全體共有人同意，乃指數筆不同地號之土地，其共有人係非以成立一共有關係之意思而共有之情況而言，倘共有人係以成立一共有關係之意思而共有數筆土地時，自無經全體共有人同意之必要。(最高法院87年台上字第3013號判例)
4. 區分所有建物共有土地分割
(1) 內政部87/02/09台(87)內地字第8780559號函有關單位協商獲致結論： 依公寓大廈管理條例第4條第2項規定，區分所有建物不得與其所有屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。故區分所有建物作為共有物分割標的之一時，區分所有建物所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分，應併為區分所有建物，成為共有物分割之標的。

(2) 土地登記規則第96條規定： 數人共有一區分所有建物，部分共有人依土地法第34條之1規定就區分所有建物連同其基地所有權或地上權應有部分為處分、變更或設定負擔時，其基地共有人，指該區分所有建物之全體共有人；其基地應有部分，指該區分所有建物之全體共有人所持有之基地應有部分。
(二)、判決分割
民法824條第2項：分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為下列之分配：
1.以原物分配於各共有人。
2.變賣共有物，以價金分配於各共有人。
分割共有物之訴為形成之訴，其訴訟標的之形成權，須以法院之判決直接發生變更或消滅當事人間之權利義務關係。
(三)、調解分割
土地法第34條之1第6項規定，依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣(市)地政機關調處。
分割共有物之訴為形成之訴，以法院之判決直接發生變更或消滅當事人間之權利義務關係，然分割共有物之訴所成立訴訟上和解，係基於當事人之協議解決其分割方法，僅生協議分割效力，不生形成判決效力，無從單獨依和解筆錄消滅共有權及取得所有權。(最高法院43年台上字第1016號、內政部81/12/23台內地字第8116509號函)

貳、 共有土地分割沿革
一、 共有土地分割登記
(一)、 最高法院59年台上字第4052號判例：共有關係分別存在於每筆土地之上，除經全體共有人同意，法院為分割時，尚不能任意將其中某地號全部分予某甲或某乙。

(二)、 台灣高等法院暨所屬法院64年度法律座談會民事類第15號決議：不問共有物等則及共有人持分是否相等，如各共有物連接在一處時，均可合併分割；不在一處時，則不能合併分割。
(三)、 內政部70/06/26台內地字第23669號函示，數筆土地，其共有人人數不一，得僅就相同共有人之應有部分，協議辦理分割。

(四)、 內政部77/01/08台內地字第557637號函示，不屬同一登記機關管轄之數宗土地或建物，辦理共有物分割登記應向土地所在地之登記機關申請登記。
(五)、 內政部82/09/29台內地字第8284085號函：共有人持憑分割契約書申請共有物分割登記時，其契約內容應符合下列情形：

1. 分割契約書應由全體共有人協議訂立。
2. 如係數筆共有土地併同協議分割共有物者，各筆土地之共有人均應相同。
3. 共有土地分割後應合於下列情形之一：
(1) 原共有人個別取得單獨所有。


(2) 由原部分共有人取得單獨所有，並同時另成立新的共有關係(含共有人數不變而取得單獨所有之原共有人之應有持分減少者)。
(3) 成立新共有關係且各筆土地共有人數較原共有人數減少。
(六)、 最高行政法院88年判字第4123號：數筆共有土地各筆土地之共有人雖非完全相同，惟各筆土地全體共有人就共有土地協議合併分割，法既無禁止明文，限以數筆共有土地各筆土地之共有人均應相同，始得辦理分割登記，與協議分割性質有違，命令禁止共有人就共有物之協議分割處分，自非適法。


(七)、 內政部90/09/14台內中地字第9083411號令修正土地登記規則(同年11月1日施行)，增訂第106條規定：共有人均相同之數宗共有土地併同辦理共有物分割者，不以同一地段、同一登記機關為限。
(八)、 內政部91/05/20台內地字第0910006992號函示，共有物之協議分割，係共有人本於共有權而處分，其分割方法如何，法無禁止明文，共有人間應得自由協議決定，從而停止適用內政部82/09/29台內地字第8284085號函示，登記機關受理共有人持憑分割契約書申請共有物分割登記之審認標準。
(九)、 內政部92/07/15內授中辦地字第0920010381號函、財政部92/08/21台財稅字第0920044663號函有關登記機關受理共有物分割登記案件之審查原則：
1. 共有人持憑「共有土地建築改良物所有權分割契約書」申請共有物分割登記時，其共有土地建築改良物所有權分割契約書應由全體共有人協議。


2. 共有人不完全相同之數宗共有土地，如經全體共有人協議亦得辦理共有土地分割，惟其協議分割後之土地僅得分配予該宗土地之原共有人或共有人之一。
(十)、 內政部92/07/29內授中辦地字第0920083817號令修正土地登記規則第106條規定(同年9月1日施行)：數宗共有土地併同辦理共有物分割者，不以同一地段、同一登記機關為限。
二、 共有土地分割徵免土地增值稅
(一)、 持分共有多筆土地辦理共有物分割
1. 共有土地分割，不論係法院判決分割、和解或當事人自行協議申請分割，其土地增值稅之核課，應依下列規定辦理：數人共有一筆土地，其照原有持分比例計算所得之價值分割者，依土地稅法施行細則第42條第2項規定，不課徵土地增值稅。惟分割後取得之土地，如與原持分比例所算得之價值不等，其屬有補償者，應向取得土地價值減少者，就其減少價值部分課徵土地增值稅。如屬無補償者，應向取得土地價值增多者，就其增加價值部分課徵土地增值稅，現行遺產稅及贈與稅法第7條及土地稅法第5條均有明文規定。(財政部71/03/18台財稅第31861號函)
2. 共有土地分割核課土地增值稅之處理：數人共有多筆土地經共有人協議或法院判決分割，由各共有人各取得其中一筆或數筆者，如分割後各人所取得土地之公告現值與分割前不同，土地價值減少部分，應依土地稅法施行細則第42條規定核課土地增值稅。至分割步驟，如經全體共有人協議，得一次辦理分割登記，無須分別訂立分割契約書並提出申請。(財政部74/03/25台財稅第13549號函)


3. 不相鄰共有土地分割，以價值減少者取得之土地坐落為準，向當地稅捐機關申報土地移轉現值。(財政部80/06/14台財稅800205001號函准內政部80/05/28台(80)內地字第932018號函)



4. 分割取得土地價值減少在公告現值一平方公尺單價以下者免申報移轉現值。共有土地分割，共有人所取得之土地，其價值減少數額在分割後公告土地現值一平方公尺單價以下者，准免由當事人提出共有物分割現值申報。(財政部81/07/06台財稅第810238739號函)
5. 共有土地分割土地增值稅之計算，原依財政部與內政部解釋函令，可任由各合併土地所有權人選擇按面積或公告現值為標準，核算分割共有持分之比例(71年3月現代地政月刊)，惟任由土地所有權人選擇按公告現值或土地面積為標準，核計共有持分比例，有欠妥適，是現行規範土地價值之計算，統一以共有土地分割時之公告土地現值為準。其計算方式如下：

(1) 各共有人分割後較分割前總現值增減額
各該共有人分割後較分割前總現值增減額，為分割後各該共有人取得總現值扣除分割前各該共有人取得總現值之差額。
(2) 分割後價值減少者其原地價總額
共有土地分割後，各人所取得土地價值較其分割前應有部分之價值減少者，其按物價指數調整後原地價總額，為各該價值減少者分割前持有各宗土地按物價指數調整後原地價總額，乘以各該價值減少者分割後取得土地價值減少數額占各該價值減少者分割前持有各宗土地現值總額之比例。
(3) 土地漲價總數額
土地漲價總數額，應以各該共有人取得土地價值減少數額，扣除各該共有人現值減少部分按物價指數調整後之原地價及改良土地費用。其中改良土地費用包括已繳納之工程受益費、重劃費用、土地改良費，及捐贈時捐贈土地之公告現值，如有二種以上之費用時應合併計算，並以申報時之公告土地現值比例計算。
(4) 分割後取得各宗土地再移轉時之原地價
共有土地分割後各土地所有權人取得之土地，於再次移轉時，各宗土地取得單價，依平均地權條例施行細則第23條規定，以地政機關分算之地價為準。

參、 共有物分割法令規定
一、 共有人均相同之數宗土地辦理共有物分割

(一)、 內政部82/09/29台內地字第8284085號函：共有人持憑分割契約書申請共有物分割登記時，如係數筆共有土地併同協議分割共有物者，各筆土地之「共有人均應相同」。

(二)、 內政部90年09月14日修正土地登記規則，增訂第106條規定(同年11月1日施行)：「共有人均相同」之數宗共有土地併同辦理共有物分割者，不以同一地段、同一登記機關為限。
二、
共有人不完全相同之數宗土地辦理共有物分割

(一)、 內政部91/05/20台內地字第0910006992號函示：共有物之協議分割，係共有人本於共有權而處分，其分割方法如何，法無禁止明文，共有人間應得自由協議決定，從而停止適用內政部82/09/29台內地字第8284085號函示：共有人持憑分割契約書申請共有物分割登記時，如係數筆共有土地併同協議分割共有物者，各筆土地之「共有人均應相同」。


(二)、 內政部92/07/15內授中辦地字第0920044663號函：共有人
持憑分割契約書申請共有物分割登記時，「共有人不完全相同」之數宗共有土地，如經全體共有人協議亦得辦理共有土地分割，惟其協議分割後之土地僅得分配予該宗土地之原共有人或共有人之一。
(三)、 內政部92年7月29日修正土地土地登記規則第106條規定(同年9月1日施行)：數宗共有土地併同辦理共有物分割者，不以同一地段、同一登記機關為限。

肆、 登記機關受理共有物分割登記案件之審查原則
內政部92年7月14日內授中辦地字第0920082756號令
一、 有關共有人不完全相同之數宗共有土地，併同協議共有物分割，登記機關審查範圍為何，前經本部91年5月20日台內地字第0910006992號令示在案，惟執行以來尚有部分登記機關審查標準不一，本部為齊一登記機關受理協議分割共有物申請登記案件審查標準，經於本（92）年5月21日邀請司法院民事廳（請假）、法務部（請假）、各直轄市政府地政處、部分縣（市）政府、地政事務所及中華民國地政士公會全國聯合會等單位召開「研商協議分割共有土地申請登記案件之審查原則」會議，獲致結論如次：
(一)、 共有人持憑「共有土地、建築改良物所有權分割契約書」申請共有物分割登記時，其共有土地、建築改良物所有權分割契約書應由全體共有人協議。
(二)、 共有人不完全相同之數宗共有土地，如經共有人全體協議亦得辦理共有物分割，惟其協議分割後之土地，僅得分配予該宗土地之原共有人或原共有人之一。
(三)、 有關坐落台中縣太平市太平段一○一之一一八地號等土地申辦共有物分割案件，因協議分割後之土地，並非分配予原共有人或原共有人之一，不符民法「原物分配」之規定，其性質係屬「交換」，故不得以共有物分割申請辦理登記。
二、 上開會議結論經分別轉准司法院秘書長92年6月20日（92）秘台廳民二字第14968號函復略以：「按共有物之協議分割係共有人本於共有權所為之處分行為，其分割方法如何，民法並無規定，以原物分配、價金分配與價格補償交互運用，共有人間得自由協議決定，惟如採原物分配，該土地僅得分配原共有人或原共有人之一，且其協議內非法規禁止或有無效之情形，登記機關應准其辦理分割登記。又共有人協議分割後之土地，如未分配予該宗土地之原共有人或原共有人之一，固不符原物分配方法，非屬民法協議分割之範疇，惟基於契約自由原則，並不影響共有人間協議之效力。」；法務部92年6月24日法律字第0920024636號函復：「按我國民法關於分割共有物之效力，係採移轉主義，即各共有人因分割而成為單獨所有人，係由於彼此相互移轉，讓與部分權利所致，故民法第八百二十五條規定：『各共有人，對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任。』據此，二宗以上土地之共有人倘不相同，自無從於分割後取得非共有土地相互之移轉權利，且既非『原物分配』，自亦無從對移轉部分負擔保責任（參照：最高法院77年台上字第2061號民事判決。）。從而，共有人不完全相同之數宗共有土地，倘共有人欲以協議分割之方式分配土地，因共有人既不完全相同，於他宗土地無所有權之人，自無法與他人彼此相互移轉、讓與部分所有權，不符『原物分配』，非屬民法物權編所稱之『協議分割』，其性質似屬民法債編所稱之『互易』，應準用買賣之規定（民法第三百九十八條規定參照）。」在案。
三、 有關登記機關受理共有物分割登記案件之審查原則，請轉知所屬登記機關依本部上開會議結論（一）（二）辦理。

0966189846 林代書
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