台北土地資訊交流

Tuesday, July 31, 2012

何謂房貸?

<何謂房貸?>




客戶以房屋為抵押品,向銀行申請貸款融資,稱之為房貸。在貸款市場中,房屋貸款金額最大、期間最長,利率較低,同時也最為普遍。一般都是在客戶購買房屋時,自備款之外不足的款項,將房屋設定抵押給銀行以取得融資,然後分期攤還。或是因為自身的理財需求,例如理財投資、整合負債、房屋裝修等,而有增貸的需求。



近幾年來由於市場利率不斷下滑,早期房貸計價方式較為僵固,造成高利率房貸客戶轉貸盛行,間接拉低整個房貸市場的利率。



房貸是每個家庭最大的一筆支出,所以懂得房貸,是購屋族與房貸族必備的常識;懂得房貸,每個月省下1碼或2碼的利息,在20年後可能省下40~50萬 以上!在目前政府不斷調高定存利率的情況下,挑選固定型的房貸利率會比指數型房貸省息更多。

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Sunday, July 29, 2012

如何聲請支付命令

如何聲請支付命令


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  支付命令的意義

    債權人對債務人的請求,如果是請求給付一定數量的金錢(如新台幣

   壹拾萬元)、可代替物(如上等蓬萊米壹佰公斤)或有價證券(如台灣

   水泥股份有限公司發行之普通股每股面額新台幣壹拾元一千股的股票)

   ,可請求法院對債務人發支付命令,督促債務人在收到支付命令後二十

   日內,向債權人清償並賠償程序費用。此種請求方法較訴訟程序簡便、

   迅速、省費且其效果與確定判決相同。



  聲請支付命令的方法

   (一)使用司法狀紙,繕寫支付命令聲請狀。

   (二)聲請狀內應表明下列各款事項:

     1雙方當事人及法定代理人姓名、住所。

     2請求的標的及其數量。

     3請求的原因及事實。其有對待給者,已履行之情形。

     4表明請求發給支付命令。

     5法院(應向債務人住所地、法人主事務所或營業所所在地之法院

      聲請)。

   (三)應按債務人人數附具聲請狀繕本。

   (四)每件應繳聲請費新台幣500元。

   (五)如果債權人應為對待給付尚未履行或須外國為送達或依公示送達

      時,不得聲請發支付命令。



  支付命令的效力

   (一)支付命令應送達給債務人,如果發支付命令後,三個月內不能送

      達給債務人時,支付命令失其效力。

   (二)債務人接到支付命令後,可在二十日內向發支付命令的法院,不

      附理由提出異議。此時,法院即按起訴或聲請調解處理。

   (三)債務人如不於前述二十日內提出異議,該支付命令與確定判決有

      同一效力。即如債務人不為清償,債權人可憑該支付命令及支付

      命令確定證明書,對債務人聲請強制執行 ,以滿足其債權。





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討債十法

 討債十法 討債十法  0966189846

一、和解法。協商和解是指債權債務當事人在自願、互諒的基礎上,直接進行協商或邀請第三人從中斡旋,解決糾紛。債權到期或即將到期時,債務人暫無能力償還債務但有還款誠意的,債權人可以就履行債務的期限、方式、數額等同債務人進行磋商,敦促債務人履行債務或簽訂還款協議。

如果該債權有抵押擔保或者有第三人提供擔保的,債權人可與抵押人或者保證人進行協商,也可請第三者“牽線搭橋”,使抵押人以足額的抵押資產抵償債務,或者由保證人來代償債務。協商解決債務糾紛應遵循以下原則:1.平等自願;2.合乎法律法規規定;3.不損害國家、社會和他人的合法權益。

二、調解法。債權人如果不想傷和氣、結怨仇並迅速化解債務糾紛,可向所在地的人民調解委員會提出書面調解申請。根據司法部頒布的《人民調解工作若幹規定》,申請調解應當具備下列條件:l.有明確的被申請調解人,如公民、法人等的基本情況。2.有具體的調解要求,如要求被申請人履行還款義務等。3.有提出調解申請的事實依據,如借款合同、擔保協議等。4.該糾紛屬于人民調解委員會的受理范圍。經調解達成協議後,債務人應按約履行義務,不得擅自變更或解除協議。對于簽訂協議後債務人又反悔或部分反悔的,債權人可以向人民法院起訴,請求判令對方當事人履行調解協議。

三、仲裁法。根據我國仲裁法的規定,仲裁統一實行或裁或審、一裁終局制度,同訴訟的兩審終審制相比,仲裁更有利于當事人之間迅速解決糾紛。當事人申請仲裁應向仲裁機構遞交仲裁協議、申請書及副本。申請書要詳細載明當事人的姓名、性別、年齡、職業等情況及事實理由。通過仲裁方式解決債務糾紛,具有較強的保密性,當事人之間大多沒有激烈的對抗性。另外,申請仲裁的費用一般比提起訴訟的費用低。

四、訴訟法。債務糾紛訴訟就是打民事官司。對一些較為復雜、對方當事人較難對付或者通過其他途徑很難解決的案件,債權人就可選擇訴訟程序來解決。訴訟的優勢表現在:1.法院處理債務糾紛是最終的、具有強制執行力的解決方式。2.訴訟時限受法律的嚴格限制。我國民事訴訟法規定,法院在收到公民的民事起訴狀或口頭起訴立案後,民事案件的第一審審理期限為6個月,有特殊情況也可延長6個月;不服第一審判決的,當事人可向上一級人民法院提起上訴;不服第一審裁定的,當事人須在10日內向上一級人民法院提起上訴,民事案件的二審審理期限為3個月。法院判決後立即發給判決書。

五、申請支付令法。我國民事訴訟法第一百九十一條規定:“人民法院受理申請後,經審查債權人提供的事實、證據,對債權債務關係明確、合法的,應當在受理之日起15日內向債務人發出支付令:申請不成立的,裁定予以駁回。”如果債務人在規定日期內不自覺履行義務,又不提出書面異議,債權人可申請人民法院強制執行。

六、申請先予執行法。先予執行是人民法院在某些案件作出判決以前,為解決原告當前的生活等困難,先向被告執行一定財物的臨時措施。

我國民事訴訟法第九十七條規定:“人民法院對下列案件,根據當事人的申請,可以裁定先予執行:(一)追索贍養費、扶養費、撫育費、撫恤金、醫療費用的;(二)追索勞動報酬的;(三)因情況緊急需要先予執行的。”申請先予執行應具備下列條件:1.當事人之間的權利義務關係明確、肯定;2.雙方當事人之間不存在對待給付的義務,只存在一方當事人享有權利,另一方當事人承擔義務;3.行使權利的緊迫性,即享有權利的一方當事人急需實現其權利,如不實現勢必嚴重影響其生活或生產;4.須有當事人的申請;5.被申請人有履行能力。

七、申辦強制執行公證法。強制執行公證,是指公證機關根據當事人的申請,對于追償債款、物品的文書,經審查核實認為無疑議的,對債權文書進行公證,並依法賦予其強制執行效力。採用這種方式,使債權人省去了復雜的訴訟過程,節約了訴訟費用,不失為一種簡便而高效的討債方法。當事人申辦有強制執行效力的債權文書公證,應當向有管轄權(即當事人住所地或行為發生地)的公證處提出申請,並提供當事人的身份證明,是法人的要提供法人資格證明,有委托代理人的要提供本人的身份證件和授權委托書;需要賦予強制執行效力的債權文書,如還款協議、借據等;有關經濟擔保的文件,如抵押協議、擔保書等;其他有關材料,如債務人的資金和償還能力證明;要求賦予強制執行效力,債權人要提供借款人未按期歸還借款的證明。

八、優先受償權法。按我國擔保法的規定,債務人或第三人可以向債權人提供不動產、動產抵押或質押,作為履行債務的擔保,債務人不履行債務時,債權人有權依照法律規定以抵押或質押的財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。比如,保管合同、加工承攬合同、運輸合同中的義務人,不支付保管費、加工費或運輸費用的,權利人即可以留置保管、加工或運輸的財物,拍賣或變賣優先受償。

九、保證人優先追償權法。指保證人在承擔保證責任之後,有向債務人請求償還的權利。在一般情況下,保證人只有在清償了其擔保的債權後,才可向債務人主張追償權。但在特殊情況下,保證人也可以預先行使追償權。我國擔保法第三十二條規定:“人民法院受理債務人破產案件後,債權人未申報債權的,保證人可以參加破產財產分配,預先行使追償權。”法律之所以作這樣的規定,是因為在這種情況下,保證人仍對債權人負有保證清償的義務。如果保證人不預先追償,等破產財產被分割完畢後,就會失去追償對象,造成無法彌補的損失。

十、代位追償法。所謂債權人的代位追償權,通俗地說就是債權人以自己的名義行使債務人權利的權利。我國合同法第七十三條規定:“因債務人怠于行使其到期債權,對債權人造成損害的,債權人可以向人民法院請求以自己的名義代位行使債務人的債權。”代位權的發生須具備以下條件:1.債權人與債務人之間有合法的債權債務關係存在;2.債務人享有對第三人的到期的債權;3.債務人怠于行使自己的權利;4.債務人怠于行使自己的權利的行為使其債權人的到期債權有不能實現的危險,債權人有保全債權的必要。

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Tuesday, July 24, 2012

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Thursday, July 19, 2012

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Friday, July 13, 2012

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Monday, July 09, 2012

公共設施保留地與公共設施用地之區別

公共設施保留地與公共設施用地之區別 咨詢專線 0966189846


被繼承人甲君於96年死亡,遺有鉅額財產,納稅義務人(繼承人)乙君及其他繼承人發現遺產中之9筆土地之土地使用分區為公共設施用地之市場用地,價額高達6千餘萬元,主張依都市計畫法第50條之1規定免徵遺產稅,經該局向主管機關查證該9筆市場用地雖為公共設施用地,惟依內政部函釋「都市計畫劃設之公共設施用地,經政府依相關規定獎勵民間興建完成,其需申請使用執照者,並於取得使用執照後,即非屬公共設施保留地」,該9筆市場用地早於65年取得使用執照後,即非屬公共設施保留地,故無免徵遺產稅之適用。


該局說明,都市計畫法所稱之「公共設施保留地」,係指依都市計畫法所定都市計畫擬定、變更程序及劃設之公共設施用地,「留待」將來各公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得者而言,例如,道路、公園、機關、體育場所等用地。


惟已經徵收或非留供各事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得之公共設施用地,仍非屬公共設施保留地,例如:


1、經依都市計畫法第30條規定所訂辦法核准由私人或團體投資興辦之公共設施用地。例如,獎勵私人投資辦理之市場、遊樂區等。


2、依都市計畫法第61條第2項規定,已由私人或團體於舉辦新市區建設範圍內,自行負擔經費興建之公共設施用地。例如,台北水源特定區某新城之細部計畫說明書載明公共設施〈道路用地〉之開發,應由開發者自行負擔取得及興修,供居民使用,即非屬公共設施保留地。


3、配合私人或團體舉辦公共設施、新市區建設、舊市區更新等實質建設事業劃設,並指明由私人或團體取得興闢之公共設施用地。


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